武汉楼市成交屡创新高 朝房地产"战略重镇"冲刺

　　今年以来，武汉(楼盘)楼市利好不断，成交屡创新高。全国知名房企纷纷逐鹿大武汉，土地市场亦是地王频现，在“十二五”收官之年，武汉新建住房成交已突破18万套，提前一个多月超越2014年17.98万套销量，创造武汉有史以来年度成交新纪录。

　　随着“十三五”规划逐渐浮出水面，其规划建议中直接与房地产相关的文字只是“深化住房制度改革，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等内容，篇幅不多，但整体透露的信号却令人欣慰。

　　未来，房地产由经济增长“引擎”转向“稳定器”，中国城市规划设计研究院城市规划与住房研究所所长卢华翔曾对媒体说，“从大干快上一味蛮干，到用心思量精雕细琢，这个转化过程很难在一朝一夕间完成，"十三五"只是一个开端，漫长的转向路上，要摸索的还有很多，所幸有些开发企业已经走在了前面，可以提供经验，并起到带头作用。”

　　在本期“学习贯彻五中全会精神·江城产业巡礼”系列报道中，长江商报记者将从武汉房企现状、土地拍卖、购房人群、政策影响等方面入手，梳理整个武汉房地产市场。

　　楼市成交屡创新高

　　2005年大学毕业，付女士进入一家标杆房企做策划，在房地产销售行业摸爬滚打十余年的她，如今已经成为一家全国大型房企武汉地区的营销总监。

　　谈及武汉房地产行业的十年变化，她告诉长江商报记者，“房地产躺着就能赚钱的时代已经远去，但是就武汉市场而言，由于各项政策利好，楼市近年来依旧火爆，成交量屡创新高。”

　　不可否认的是，与深圳(楼盘)等一线城市房价30%以上的涨幅相比，武汉楼市尚属于良性发展阶段，涨幅相对较小，主城区项目增多造成的结构性上涨，也拉动了市场整体价格。湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政提到，“总体来看，当前市场上供应增多，整体的去化率出现下滑，加上年底房贷额度影响，一些前期热销楼盘不敢"任性涨价"，跑量还是大多数楼盘的选择，这也有助于促进楼市消费持续释放。”

　　记者走访了解到，上周武汉有5楼盘入市，整体开盘去化率为71%。11月14日，福星惠誉东湖城开盘加推，该盘开盘均价10003元/平方米，较之前上涨约300元/平方米，本次推出房源348套，销售282套，去化达八成。“因项目体量大，区位好，自含商业配套，未来升值潜力还是比较大的。” 营销中心一位销售人员称。

　　中指院华中分院监测，截至11月11日，今年武汉新建住房成交已突破18万套，提前一个多月超越2014年17.98万套销量，创造武汉有史以来年度成交新纪录。而全年成交将突破20万套大关，也就是说，2015年剩下的每一天，武汉楼市都在创造历史新纪录。至此，最近5年，武汉楼市成交纪录每年都被刷新。

　　房企拿地须考虑“十三五”区域战略

　　“三横一心脏”是当前国家全力布局推动的三大区域发展总体战略，三横是丝绸之路经济带，长江经济带，海上丝绸之路，一心脏是京津冀。

　　“房企拿地须考虑"十三五"中国三大区域发展总体战略：京津冀一体化、丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路、长江经济带。东部沿海地区以存量升级为主，中西部地区以增量开发为主。”中原地产相关研究人员认为。

　　最新市场统计报告显示，今年前三季度，武汉市土地招拍挂成交共280宗地块(包括工业、住宅、商办等)，合计成交用地规划建筑面积3170万平方米，较去年减少12.3%，土地出让金却高达465.7亿元，较去年同期上涨24.9%。

　　土地市场为何会出现面积减少成交金额却大幅上涨的情况?李国政分析称，这与今年出现的多宗热门地块密不可分，同时反映出武汉土地“含金量”的快速提升。例如二七滨江地块今年以13388元/平方米创出武汉单价新地王;电建地产、华润等品牌房企联合体，拿下关山长动两宗地块，创出8831元/平方米的武昌单价地王;首都机场地产集团在后湖以5996元/平方米的价格拿下了区域单价地王。

　　“武汉的城市经济与地位的提升，潜力价值为资本所认同，如长江经济带战略支点城市的逐步确立，大规模的城建投入，日趋增强的中部经济辐射力，以及人口迁移增长的红利等。”有业内专家指出，作为长江经济带战略支点城市，武汉楼市销量位居全国前列，已经成为中国房地产“战略重镇”，中国一线品牌房企纷纷进驻，中国房地产销售榜15强企业，进入武汉的已达13家。同时，绿城、龙湖也在择机进入武汉市场。中国千亿级房企中，万科、保利、万达、恒大等在武汉均有大规模投资。

　　据了解，本月武汉将出让18宗地块，合计净用地面积46.48万平方米，总建筑面积103.58万平方米，起始总价8.8亿元，楼面地价849元/平方米。

　　政策利好房地产业发展

　　85后白领刘金龙(化名)在律师事务所工作，近日在离单位不远的恒大嘉园购置了一套新房。

　　记者走访发现，在全面接手三江航天地产之后，东西湖的恒大嘉园出现开盘热销的现象。昨日，刘金龙告诉记者，由于其精装修开盘价格仅7600元/平方米，与周边的毛坯房价格相当，甚至远低于距其1公里左右的东西湖中心广场房价，故受到购房者的“疯抢”。

　　自去年9月武汉楼市全面解除限购以来，多次降准降息、房贷首付降低、普通住宅标准调整、公积金门槛降低等政策利好，使得武汉城市地位得到提升，房价也在平稳上涨。“均价不足8000元/平方米的房价并不算高，仍在可接受的范围内。”刘金龙称。

　　此外，武汉商业地产遍地开花。继去年12月19日永旺梦乐城武汉金银潭开业后，今年底永旺在武汉布局的第二家购物中心——永旺梦乐城武汉经开即将迎来开业。同时，自去年12月华中首家保税交易中心落户以来，江城至少已新开6家保税店。而本月20日又将新添一处位于武汉出口加工区的经发保税商品交易中心。

　　据统计，2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而武汉又以8个项目总计100万平方米的交付面积，甩开北上广深等一线城市，成为去年国内的“商业之王”。2015年，武汉新开的商业项目或高达19个，新增商业面积接近250万方。包括凯德广场1818中心、越秀星汇维港购物中心、朗汇星光68、汉口里等商业综合体。业内人士预计，未来几年，这种势头还将延续。

　　武汉楼市仍有很大空间

　　在“十三五”规划建议中，与房地产相关的文字有“深化住房制度改革，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等内容，虽然篇幅并不算多，但整体透露的信号让人感到欣慰。

　　“对楼市的最大利好并不在具体的条文里，而是在未来的经济大势中。”业内专家称，随着经济的中高速发展和居民收入的提高，武汉楼市未来还有很大发展空间，只是购房者需求会更加多样化和个性化。

　　中原地产相关研究人士分析，“十三五”将推进股票和债券发行交易制度改革，提高直接融资比重，这意味着境内公司债、房企定增等低成本融资渠道会逐步成为标配，有助于进一步降低房企融资成本，延长债务展期。

　　从发行成本角度来看，今年以来，上市房企公司债发行成本继续下行，2015年9月，上市房企公司债发行利率为5.38%，环比上月小幅下降0.2个百分点，与年初相比大幅下降3.06个百分点，走低趋势不变。

　　此外，根据规划，到“十三五”末期，全国常住人口城镇化率达到60%左右。更让房地产市场振奋的是，“全面两孩”政策会带动改善型住房需求增长。全面放开两孩政策一经公布，便让各大在售楼盘炸开了锅，纷纷通过各种方式变相亮出自己的“四房”“保姆房”和“学区房”户型。“至于婴儿潮，短期内不太现实，9000万受惠家庭，真正能生两个孩子的，数量不宜过于乐观。”亿房研究中心研究员在接受长江商报记者采访时表示。